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北信瑞丰:公募基础设施REITs业务观察研究
网络整理 2021-04-07 23:152021年3月13日,发改委公布了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。其中《纲要》第十四章加快培育完整内需体系中提出:推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环。
基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)(以下简称“基础设施REITs”)自去年启动以来,受到了政策大力支持。各个部委、监管机构发布了各项政策、操作指引等。基于此,北信瑞丰REITs业务部回顾国内公募基础设施REITs发展过程中的各项政策,并对重要政策进行解读。
(一)《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)
发布时间:2020年4月30日
发布机构:中国证监会、国家发展改革委
政策要点:
1.聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
2.聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
3.聚焦优质项目。基础设施REITs试点项目应符合以下条件:
(1)项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定,收入来源以使用者付费为主,未出现重大问题和合同纠纷。
(2)具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
(3)发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
4.加强融资用途管理。发起人(原始权益人)通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策,鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设,重点支持补短板项目,形成投资良性循环。
北信瑞丰解读:
1.目标区域与行业:40号文对基础设施REITs的目标区域和行业进行了聚焦,目标区域和行业与专项债券支持区域和行业高度重合。专项债券支持项目仅限于待建或在建项目,而基础设施REITs要求项目为已建设运营的项目。推出基础设施REITs以激活存量基建资产,补充存量基础设施领域金融政策缺失,最大限度实现融资。
2.项目要求:选择优质基础设施项目作为试点,要求项目产权清晰,手续齐全,并已建成;项目有持续稳定的收益及现金流,并且未来有潜力;原始权益人运营能力强,企业经营良好。试点项目聚焦优质基础设施项目,按照市场化原则推进REITs,创新和规范并举。
3.部委分工:明确了发改委和证监会各自的工作和审核重点。发改委判断项目是否合法合规,是否符合国家重大战略和产业政策,选择优质项目;证监体系侧重产品制度与规则的完善、工作机制的建立、以及产品审查与机构监督、基础设施REITs制度体系确立。发改委和证监体系共同发力,政策措施更全面,加大了风险管理力度。
4.推进基础设施REITs意义深远:
(1)落实供给侧结构性改革。宏观方面通过盘活存量资产,有助于落实“三去一降一补”,也有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险,提高直接融资比重。
(2)降低实体经济负债率。基础设施REITs属于权益类产品,资产所带负债能一并出表;基础设施REITs层面加杠杆体现在表外,不占用企业负债额度;盘活后置换存量负债,进一步降低资产负债率。
(3)支持基础设施建设。经过长期投资建设,我国在基础设施领域形成了大量优质资产,为增强经济发展后劲提供了有力支撑。随着社会经济由高增长向高质量发展,未来基础设施仍有较大投资需求。鉴于基础设施项目前期工作相对复杂,盈利模式和融资方式创新难度较大;加之基础设施投资企业资产负债率普遍较高,高质量基础设施建设面临融资瓶颈制约。
(二)《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号)
发布时间:2020年7月31日
发布机构:国家发展改革委
政策要点:
转载请标注:信息网——北信瑞丰:公募基础设施REITs业务观察研究
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