众所周知，酒店投资是重资产项目，投资资金较大、回本周期较长、市场竞争激烈，因此，酒店项目投资决策需严谨并考虑各种综合因素，其中，选址是最重要也是最关键的步骤，不同的酒店投资人对于选址的标准不一，部分投资人为了客流量选择投资城市商圈的热门地段，也有部分投资人更看好待开发区的发展潜力。

城市便捷武汉光谷民族大道华师附一中店投资人聂应群先生给我们分享了不一样的选址条件，下面让我们一起来看看他在酒店业投资过程中的管理方法和投资经验。

酒店投资人聂应群的投资心得：

1、地段没有好坏之分，有些地方看起来不是特别旺，但有固定的客流量。我通常称之为“孤岛消费”，在这个地段开酒店反而容易成功。

2、自有物业只需要前期一次性投入，风险相对较小，酒店自装的投入也不会随着租赁期结束而变为沉没成本。

3、注重选材的耐用性、环保问题、隐蔽工程的细节建设，从筹备到施工到营业全过程去跟踪。

从地产角度来投资酒店

逆向思维相信孤岛消费

锐帕：聂总在决定投资酒店项目之前是从事的什么行业？是什么契机促使您想要投资酒店行业？

投资人聂应群：说起来我投资酒店行业也大概有8年时间了。我以前是从事的地产行业，之所以后面转投酒店，其实也与房地产业跟酒店业的联系比较紧密有关。当时在地产行业的经营过程中经常跟酒店打交道，对于酒店行业也算是了解得比较深。而且从未来房地产的转型来看，现在地产慢慢地也从开发转向运营，属于朝着项目管理的方向去发展。酒店也算是房地产后期运营的一个重要方向。

锐帕：刚刚提到您是从房地产项目转移到酒店项目的投资，那目前这个酒店的物业是您自己的吗？就我们接触过的投资人，大部分的酒店项目的物业都是租赁的，自有物业去开酒店的情况并不多见。就物业方面，您的选择标准是怎么样的呢？

投资人聂应群：我目前在经营一家城市便捷，另外一家是自营品牌，都是自有物业。物业如果是租赁的话，酒店后期运营压力会很大，酒店日常经营中，租金成本的占比是大头，而自有物业只需要前期一次性投入，后期不产生任何租金成本，风险相对较小，并且酒店自装的投入也不会随着租赁期结束而沉没成本。可能有一些投资人他有意识到但是没有流动资金，其实可以通过其他方式去获得，比如与朋友合资。

物业选择而言，最关键的因素是客户定位。地段其实没有好坏之分，有时候看起来比较好的地段，生意不一定是最好的。有些地方看起来不是特别旺，但是这个地方有它固定的客流量，这种情况我们通常称之为“孤岛消费”，可供消费者选择的产品不多甚至是没有选择，等于是这个商圈的刚需消费，反而在这个地段开酒店是成功的。

我们在做城市便捷酒店定位的时候，做过比较深刻的市场需求调研，得出周边的企事业单位和学校是目标消费群体，偏商住型客户属性的结论，然后在这个客户群体的消费档次之内去研究客户需求范围。另外研究过周边很多包括政府部门的一些住宿消费数据，数据显示周边的酒店经营情况很差，然而我们反其道去投资，因为我们分析得出他差的原因是酒店的品牌、经营管理水平与客户的需求不匹配，不是在这里开酒店不行，而是没有开对适合客户需求的酒店，事实也证明投资结果跟我们前期的市场分析基本上是相吻合的。

选用耐用性强的环保建材

锐帕：投资酒店避不开的一个问题，就是装修工程的问题，聂总从筹建到开业，整个的酒店装修期间，您认为做得比较好的地方是在哪？可以给大家分享一下，同时也可以说一下哪些地方是做得可能还不到位的，如果再有新项目投资会尽量去避免。

投资人聂应群：有几个方面，是我觉得在做酒店项目的装修工程期间做得比较好的地方：

第一，注重选材耐用性。我在选用装修材料的时候会去考虑产品的成熟层次，考虑的是这个产品在使用前期更新换代的程度有没有受到市场认可，有些产品刚开始买的时候看起来很好，但是实际上用了一段时间以后，会出现脱皮掉漆的不良情况，这就是产品本身成熟度及耐用程度不足的体现。

第二，注重工程环保问题。90年代做酒店大多没有太多的环保意识，没有根据这个原理去做前期规划，这其实是一个一劳永逸并且是可持续的基本工程，是需要从前期筹备到施工到营业全过程专门去跟踪的。

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